华泰证券研报指出，当前市场中“好房子”销售去化明显优于平均水平 ，产品力突出的房企或将获得更好的销售转化和更稳健的现金流 ，继而强化其投资能力，形成产品-销售-投资的正循环。华泰证券认为产品力或将成为房企穿越周期的核心竞争力之一 ，重塑企业市场地位和竞争格局。标的方面 ，继续推荐“好信用、好城市、好产品 ”的“三好 ”地产股 。
全文如下华泰 | “好房子”系列报告一：焕新居住生态，重塑供给格局
“好房子 ”或赋予房企新的增长逻辑 ，重申推荐“三好 ”房企
当前市场中“好房子”销售去化明显优于平均水平 ，产品力突出的房企或将获得更好的销售转化和更稳健的现金流，继而强化其投资能力 ，形成产品-销售-投资的正循环 。我们认为产品力或将成为房企穿越周期的核心竞争力之一 ，重塑企业市场地位和竞争格局。标的方面，我们继续推荐“好信用 、好城市 、好产品 ”的“三好 ”地产股 。
核心观点
“好房子”是一项系统性工程 ，其提出具有多重现实意义
随着我国住房需求从“有没有 ”进入“好不好 ”阶段 ，住房品质已成为政策关注与市场选择的焦点之一 。在此背景之下，“好房子”概念于22年首次被提出，“好房子 ”项目规范于25年正式落地 ，标志着中国住房进入品质时代。“好房子 ”系统性工程的提出具备三重现实意义：1）供给端来看 ， “好房子”供给十分有限，多数住房存在房龄老、无电梯等痛点 ，30%的房子房龄在25年以上 ，80%的住房没有电梯；2）需求端来看，购房者需求亦呈现改善化趋势 ，中指院数据显示25年1-8月30个重点城市22个城市大户型成交占比同比提升 ，部分城市提高4pct以上；3）“好房子”或可打破低质房源对于整体房价的负循环压力，对稳定房价有积极作用 。
“新规范 ”是主要抓手 ，更好的居住体验是核心要素
政府工作报告将“好房子 ”总结为“安全 、舒适 、绿色、智慧”四个特征 。安全指房屋应能经得起时间考验 ，长期安全稳固。舒适侧重于居住体验舒适宜人，空间布局更为合理 。绿色指满足绿色建筑标准 ，节能减排 。智慧倾向于提高居住的便利性 、安全性和管理效率。但从购房人的角度 ，高得房率与更好的居住体验是其最为关注的指标，而新规产品多数均拥有这两项优势，从销售去化情况来看 ，新规产品去化情况要高于平均水平 。根据克而瑞跟踪统计的70个实得率超100%的项目 ，7成以上的项目销售去化率都达到40%以上，高于一般项目平均 ，其中18%的项目去化率到80% ，29%的项目去化率约60-80%，去化水平较为出色 。
以智能手机与汽车行业为鉴 ，“好房子 ”或将重塑行业格局
根据智能手机高端化与新能源汽车崛起的经验 ，产品迭代往往成为格局重塑的驱动力之一。当下房地产行业正由规模竞争转向质量竞争，产品力亦成为房企的核心竞争力之一。头部房企加速构建“好房子 ”体系 ，在舒适度 、功能性、服务等方面对产品进行迭代 ，以强化产品力，提高销售能力 。“好房子”逻辑或已在销售与资本市场得到验证 。22年8月好房子被提出 ，截至25年9月 ，近12个月全国商品房销售额较22年全年下降约29%，而华润 、建发 、绿城、中海销售降幅均在20%以下；股价方面，23年至今“好房子 ”样本房企相对行业指数均实现20pct以上的超额收益。而随着新住宅项目规范的陆续落地 ，“好房子 ”上升为行业标准 ，或进一步放大产品能力差异，推动企业竞争格局重塑 。
风险提示：地产政策波动的风险 ，地产基本面复苏不及预期的风险 ，部分房企面临经营风险 。
（文章来源：人民财讯）
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